Le régime des travaux sur construction existante s’articule autour de deux critères que sont la régularité et la conformité de la construction initiale.
Si l’un ou l’autre de ces critères ne sont pas remplis, la possibilité de réaliser de nouveaux travaux sur la construction peut être fortement compromise.
En premier lieu, tel peut être le cas lorsque la construction existante est dite « irrégulière » ou « illicite » c’est-à-dire lorsque elle a été réalisée sans autorisation d’urbanisme, en méconnaissance de l’autorisation obtenue ou en vertu d’une autorisation annulée ou retirée.
En pareil cas, il est jugé de manière constante que :
« lorsqu’une construction a été édifiée sans autorisation, en méconnaissance de l’autorisation obtenue, ou a fait l’objet de transformations sans les autorisations requises, il appartient au propriétaire qui envisage d’y faire de nouveaux travaux de présenter une demande d’autorisation portant sur l’ensemble du bâtiment.
Il en va ainsi même dans le cas où les éléments de construction résultant de ces travaux ne prennent pas directement appui sur une partie de l’édifice réalisée sans autorisation » (CE, 9 juillet 1986, Thalamy, n° 51172 complétée par CE, 13 décembre 2013, Mme Carn et a., n° 349081 ; CE, 6 octobre 2021, n° 442182).
En d’autres termes, lorsque des travaux portent sur une construction existante irrégulière, il ne peut être déposé de nouvelle demande d’autorisation que si celle-ci permet la régularisation de la totalité de la construction en sus des nouveaux travaux envisagés.
Cette règle connait toutefois certains aménagements et peut être écartée :
- Lorsque les nouveaux travaux portent sur une construction ancienne à l’égard de laquelle aucune action pénale ou civil n’est plus possible au regard des intérêts publics et privés en présence (CE, 3 mai 2011, Ely, n° 320545 ; CE, 16 mars 2015, M. et Mme La Marque, n° 369553) ;
- Sous certaines conditions, lorsque les nouveaux travaux portent sur une construction achevée depuis plus de 10 ans (article L. 421-9 du code de l’urbanisme) ;
- Lorsque les travaux irréguliers ont fait l’objet d’une déclaration attestant de leur achèvement (DACT) non contestée par l’administration dans les délais requis (article L. 462-2 du code de l’urbanisme ; CE, 26 novembre 2018, n° 411991 ; Cass. 1ère civ., 4 mai 2011, n° 09-16.433).
Le droit de réaliser des travaux sur une construction existante peut, en second lieu, être limité lorsque la construction, bien que régulière, est devenue « non-conforme » aux règles d’urbanisme en vigueur suite à l’évolution desdites règles postérieurement à sa réalisation.
En pareil cas, l’autorisation pour de nouveaux travaux n’est pas subordonnée à une régularisation globale de la construction. Toutefois, la jurisprudence considère que :
« La circonstance qu’une construction existante n’est pas conforme à une ou plusieurs dispositions d’un plan d’occupation des sols régulièrement approuvé ne s’oppose pas, en l’absence de dispositions de ce plan spécialement applicables à la modification des immeubles existants, à la délivrance ultérieure d’un permis de construire s’il s’agit de travaux qui, ou bien doivent rendre l’immeuble plus conforme aux dispositions réglementaires méconnues, ou bien sont étrangers à ces dispositions » (CE, 27 mai 1988, Sekler, n° 79530).
Cette jurisprudence autorise donc le dépôt de nouvelles demandes d’urbanisme pour des travaux sur une construction existante non-conforme dès lors que ces travaux :
- Rendent la construction plus conforme aux dispositions méconnues ; ou
- Sont étrangers à ces dispositions.
S’agissant du premier critère, l’appréciation de la condition d’amélioration de la conformité de la règle d’urbanisme méconnue conduit le juge à évaluer le gain obtenu pour la construction existante eu regard des travaux envisagés.
S’agissant du second critère, ne sont pas étrangers à la règles d’urbanisme violée, les travaux qui conduisent à une aggravation de la non-conformité ou ceux qui présentent un rapport avec l’objet de la règle méconnue.
En cas de non-conformité, il conviendra donc d’examiner au cas par cas chaque projet au regard des dispositions d’urbanisme applicables sur la construction existante.
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