En vertu de l’article L 480-4 du code de l’urbanisme, le fait de réaliser des travaux (construction/aménagement/démolition) sans autorisation d’urbanisme préalable est constitutif d’une infraction pénale.
Lorsqu’elle constate une infraction, l’autorité administrative dispose de plusieurs moyens d’action : elle est tout d’abord tenue d’en dresser le procès-verbal qu’elle transmet au procureur de la république ; elle doit ensuite prendre un arrêté interruptif de travaux afin de faire cesser l’illégalité rapidement.
Parallèlement à cette procédure pénale, le maire peut saisir le juge judiciaire afin qu’il ordonne soit la mise en conformité de l’ouvrage illégal avec les règles d’urbanisme applicables soit sa démolition.
Il peut également agir seul en mettant en demeure sous astreinte l’auteur des travaux de procéder à une mise en conformité ou au dépôt d’une demande de permis de construire de régularisation.
Enfin, si la situation présente un danger particulier, le maire peut user de ses pouvoirs de police.
Procès verbal de l’infraction
Lorsque l’autorité administrative (le plus souvent, le maire) a connaissance d’une infraction, elle est tenue d’en faire dresser le procès-verbal. Une copie du procès-verbal constatant l’infraction est ensuite transmise sans délai au ministère public (art. L. 480-1, al. 3 et 4, C. urb).
Arrêté interruptif de travaux
Après avoir dressé le procès-verbal de l’infraction et sans attendre la décision du juge pénal, le maire est tenu de prendre un arrêté exigeant l’interruption des travaux (art. L 480-2 al. 10).
Mise en demeure sous astreinte
La loi Engagement et proximité du 27 décembre 2019 a récemment étendu les pouvoirs du maire à l’encontre des travaux illicites en lui permettant de mettre en demeure l’auteur des travaux de déposer une demande de permis de construire de régularisation ou de procéder à une mise en conformité des constructions (art. L. 481-1, I, C. urb).
Cette mise en demeure pourra être assortie d’une astreinte. Il n’est cependant pas possible pour le maire d’ordonner la démolition de l’ouvrage : seul le juge judiciaire, garant du droit de propriété, en a le pouvoir.
Action en démolition ou mise en conformité
La personne publique compétente en matière de plan local d’urbanisme (soit la commune soit l’EPCI)a la possibilité de saisir le tribunal judiciaire d’une demande de démolition ou de mise en conformité de l’ouvrage illicite (art. L. 480-14 C. urb).
Contrairement à une procédure civile classique, elle n’aura pas à démontrer qu’elle a subi un préjudice personnel et direct pour que les mesures susmentionnées soient ordonnées.
Attention toutefois : la démolition ne sera pas systématiquement ordonnée par le juge judiciaire qui demeure libre de choisir la solution la plus adaptée pour réparer le dommage subi. A cet égard, la Cour de cassation impose aux juges du fond de justifier leur décision au regard du principe de proportionnalité (Cass. 3e civ., 16 janvier 2020, n° 19-10375).
Par exemple, le juge judiciaire a récemment eu l’occasion d’indiquer que : « [L]e principe d’une réparation intégrale du dommage n’impose pas au juge, de facto, par un automatisme qui n’aurait aucune justification, d’ordonner la démolition que réclame un partie civile, mais de définir les modalités les plus appropriées à la réparation de celui-ci ; […] Que le projet réalisé après 5 ans de travaux porte sur une construction de moindre importance au regard de celles qui avaient été autorisées, en situation basse de la parcelle, dont il est démontré qu’elle est, de ce fait, moins visible que ne l’aurait été le projet validé ; Qu’il est désormais parfaitement intégré au site et ne nuit en rien à l’environnement ; […] Qu’indiscutablement, une démolition du site […] entraînerait de nouvelles et graves atteintes à l’environnement sans certitude sur l’effet bénéfique escompté » (CA Aix-en Provence, 12 octobre 2020, n°2020/260).
De même, lorsqu’une mise en conformité est possible et acceptée par les propriétaires, cette solution doit primer sur la démolition (Cons. Const., 31 juil 2020, n° 2020-853 QPC).
Contrairement à l’action pénale qui se prescrit sous 6 ans à compter de l’achèvement des travaux, l’action en démolition se prescrit 10 ans après celui-ci.
Pouvoirs de police du maire
Dans certaines situations, le maire peut user de ses pouvoirs de police générale (art. L 2212-2 CGCT) pour mettre en demeure un propriétaire de rétablir à ses frais un dispositif lié à la sécurité (ex : grilles prévenant la chute de roches).
Autres sanctions administratives
Le maire, en tant qu’autorité chargée de la délivrance des autorisations d’urbanisme, peut interdire le raccordement d’une construction réalisée sans autorisation aux réseaux urbains d’électricité, d’eau, de gaz ou de téléphone (art. L 111-12 C. urb).
Voir aussi : « Votre voisin construit sans permis, que faire ?«